大和ハウスブログ：プラモ部屋で暮らしています。。

翌日は、今度は地元住宅メーカーの提案です。

唯一崖地の造成が出来そうなメーカーで、

ハウスメーカーとは違った、柔軟性のある家の提案を大いに期待していました。


ところが。。。

担当してくれた二級建築士さん曰く、

崖地造成には、前回１０００万程度と言ってしまったが、

土木設計の方と現地を見て、具体的造成方法を確認したところ

３０００万程度かかることがわかった、というお話でした。


崖地の具体的造成方法を説明してくれましたが、

これで、隣地崖地を住宅の土地として活用する案は完全に無くなりました。


そこで、「現在の家を３階建てにするのは無理ですか？」と

大和ハウスの案をぶつけてみました。


この二級建築士さん曰く、

「一種低層住宅地の場合、軒高が７ｍの規制があるので、

　７ｍ以上になる３階の場合、小屋根収納程度にしかならない。」

というお話でした。


仕方なく、現在の家を多少広げて２階建てにする案で、

間取り要望を伝え、次回までにプランを作ってもらうことにしました。



帰宅後に、インターネットで、軒下７ｍの規制について調べてみました。

確かに７ｍ以上と以下では規制が違うのですが、

７ｍ以上の場合は、日陰規制がかかるようで、

これをクリア出来れば、３階建ても出来るようです。



この時点でこの二級建築士さんへの信頼は殆ど無くなりましたが、

今後出てくるであろう、対案は価格交渉に使えそうです。

しばらくは、「対案候補」として、地元住宅メーカーを活用しよう

と判断しました。


　(^^)

　　　　

地元住宅メーカーさんは、土木関係に強く、

我が家周辺の宅地造成時の資料をいろいろと調べてくれていました。


その中で衝撃の難題が出てきました。

何と！我が家の建っている場所の宅地造成許可申請が出ていない

ということでした。


そう言えば、大和ハウスさんも、

我が家に建築確認申請が保存されているかどうか？をしきりに気にしていました。

多分大和ハウスさんも、この点に気がついていたのでしょう。


我が家を中古で購入した際に、建築確認申請書類一式は引き渡されており、

大事に保存してあります。

確認してみましたが、我が家が建っている場所の造成許可というものは

見あたりませんでした。



地元住宅メーカーさんの話では、

２０年前はそれでも簡単に家は建てられたそうです。

但し最近は年々規制や検査が厳しくなり、

この場合、新築を、高基礎、深基礎で補強することにより、

許可を通すことが出来るというお話でした。


深基礎の方は地中なので良いのですが、

隣のお宅が建っている擁壁が崩壊した場合の防御のための

高基礎というものが難題です。。


隣の擁壁は我が家の１階分くらいの高さがあります。

ここの頂点から斜め下に３０度の直線の範囲内の我が家の壁を、

厚さ１０ｃｍのＲＣで覆う必要がある、というお話でした。

これで、１階の約半分が、コンクリートで覆われることになり、

ここには窓も付けられません。。。



果たして我が家は立て替えることも出来ないのか？？

それとも夢の３階建てが建つのか？？

何とも揺れる気持ちでした。。。



　(^^)

　　　　

３階建てが可能なのか？？

コンクリートで覆われたの２階建てなのか？

不安な気持ちになっているところに、

積水ハウスの営業マンが電話をかけて来ました。

『その後いかがですか？』


さすが！『押しの強いと定評』の積水営業マン！

一度は『もう諦めた』と簡単に電話を切ったのですが、

思い改めて、再度こちらから電話しました。


『今１つだけ案が残っていて、我が家を広めの３階建てにする案なんだけど

　積水ハウスさんじゃ無理でしょ？』

『いや、全然可能ですっ！』

『だって、実家は売却しないことになるので、資金的に無理なんじゃない？』

『いや、全然可能ですっ！』


という事で、やる気満々の営業マンさんでした。

ここで、我が家の宅地造成許可が出ていない件を相談してみました。

設計士さんと確認した結果、

地元住宅メーカーさんが言う程の工事は必要無く、

周辺擁壁の強度の調査を行った上で、建築側の判断で許可申請出来る

という話でした。



という事で、早速積水ハウスさんに間取り案概要を電話で伝えて、

プラン作成の依頼をしました。


これで、大和ハウスへの対案がＧＥＴ出来そうです！


　(^^)

　　　　

宅地造成許可が出ていない件の対応方法について、

２つの対処方法を得たのですが、

どちらが正しいのでしょう？？



隣地土地を購入して以来いろいろとお世話になっている

懇意の不動産屋さんに連絡を取ってみました。

事情と２つの案を伝えると、

不動産屋さんの私見では、多分積水ハウスさんの対処方法で大丈夫だろう

というお話でした。


ちょっと明るい意見をもらって、嬉しくなりました。


大和ハウスさんが、９月末決算前で、

かなり急いで契約をさせよう！と努力しているので、

このままでいくと、遅くとも年内には設計が完了しそうです。



そこで、不動産屋さんには、地元の賃貸住宅の紹介をお願いしました。

早速、我が家に適当な物件を見繕って資料送付してくれるとのこと。



当初、住宅展示場を訪問した時には、

『そろそろ家が建ちそうかどうか検討を始めよう』と思っていたのですが、

何と！わずかの間に、

『年末には仮住まいで、来年には新居！？』

という急展開を遂げています。。。

自身の事ながら、驚くと伴に、

もう少しいろいろと勉強する時間が欲しい、と思うのでした。


　(^^)

　　　　

さて、ここで、過去に我が家がGETしたプランをご紹介しましょう。

まずは、ヘーベルハウスさんの検討案。

営業さんが我が家の土地を実地に見て、

造成方法の検討をしてくれたものです。



プラン１



裏の崖地をかなり削って、全体を平らにする方法です。

かなりの費用がかかる方法ですが、

広い家が建ちます。



プラン２




裏の崖地のをせり出して造成することにより、

２つの家を造ります。

造成としては、やはり大がかりになります。



プラン３




隣地崖地を少し１階分削って、擁壁を作る方法です。

擁壁代を押さえる効果はありますが、

やはり２つの家になってしまいます。



プラン４



隣地崖地を削るとともに、

我が家の部分を盛り土にして、全体を平らにする方法です。

全体で一棟の家になるメリットがありますが、

これだと完全分離２世帯は無理ですね。

さらに、右側＝南側が我が家の南のお宅との、

２段擁壁と見なされるため、

かなり無駄なスペースが南側にできるようです。



ざっと、億単位の資金があれば、どのプランでも出来るようですが、

とても一介のサラリーマンには無理な話。。。



ここから、現実解を求める旅が始まったのでした。。。


　(^^)

　　　　

今度は積水ハウスさんの初期プランを見てみましょう。


営業さんと担当の一級建築士さんが、

我が家の現地にこられて、実際に眺望の良さを確認されて、

いろいろと知恵を絞ってくれた結果です。



眺望の良さを活用すべく、隣地崖地を予算の範囲内で削って造成することにより、

とても、見晴らしの良い、素晴らしい家のプランが出来上がりました。



外観：




外観は仮に黒い外壁を使ってあります。

丘の上の黒い家として、かなり目立つでしょう。

南側は積水ハウスさん自慢の開放的な窓が使用されています。



キッチンからの様子：




キッチンからは、２階のテラスや、

その先の外の景色が見渡せる素晴らしい部屋です。



２階＝入り口階：




１階：





営業さんの話では、もしこの家が実現出来たとしたら、

テラスの上に夫婦で立った写真を撮影し、

積水ハウスのパンフレットに載るくらいの、素晴らしい事例になるとのお話でした。

実際に眺望を生かした素晴らしいプランです。



但し、難点はこの家は我が家の家族が住む家では無いということ。

折角全ての資金を使っても、両親が住むだけのプランです。

我がボロ屋は全く手つかず。。。

この家を建ててローンを組んでしまうと、

我がボロ屋を立て替える資金も無くなってしまいます。。。



丘の上の別荘を買う程の優雅な身分でも無いため、

残念ながら、このプランもお蔵入りとなりました。。。


　(^^)

　　

何か思いがけず、すごいスピードで契約に向かって

検討が進んでいるような気がします。



おじさんとしては、ハウスメーカーの言いなりに契約する訳にはいきません。

急遽いろいろと勉強をはじめました。



おすすめの本：

絶対に後悔しない家づくり~ハウスメーカー33社本音評価~
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数冊購入した本の中では、この本が分かりやすく役にも立ちそうです。

全体のフローチャートがあって、今後どんなプロセスになっていくのか？

がわかりやくす理解出来ます。


実際にハウスメーカーの営業だった著者が、

ハウスメーカーの様々な手口や問題点を指摘してくれています。



今の段階では、契約の前にしっかりと設計内容を詰めて、

契約後の追加コストを如何に抑えるか？が課題と認識しました。

営業のペースに流されず、しっかりと確認しながら進めていきたいと思います。



　(^^)

　　　　

いろいろとハウスメーカーへの対策も勉強しながらで、

いよいよ、住宅プランの提案を受ける週末になりました。



まずは地元住宅メーカーさんからの提案です。

私からの確認したい点は２つありました。


１つは、設計者の判断で高基礎をしない工夫は無いのか？

もう１つは、３階建てはやはり可能なのでは無いか？です。




まずは、造成許可申請を取っていない場合、

周辺の擁壁の防御のための高基礎建築をしないで、

「設計者の判断で建築が可能か？」ということについて質問していました。



まず、そもそもお役所に問い合わせをした場合、お役所からは

「安全性については設計者にて判断して下さい」と言われるそうです。

それで、「安全性について考慮しました」という結論は、

出せない訳ではないそうなのですが、

周辺擁壁がＲＣ２ｍ以内であれば、一般的には可能でも、

ＲＣ２ｍ以上の場合は、何らかの論拠が必要になるそうです。



つまり、周辺擁壁の、「構造計算書」や「配筋の図面」や「施工計画書」

などが論拠として必要な書類になるそうです。

そして、今回のように古い宅地造成の場合、

こういう書類は残っていないため、高基礎にする必要があるという話でした。



どうも、積水ハウスさんの言う、「設計者の判断」というのは

難しそうです。。。

やっぱり、コンクリートに覆われた家になってしまうのか？？

かなりがっかりするお話でした。。。



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２つ目に明らかにしたかったのは、

３階建ては不可能なのか？という点。


前回、この二級建築士さんは３階建ては建たないと主張されていました。

軒下７ｍ以上の場合日影規制に抵触するが、

それはどういうことなのか聞いてみました。




この二級建築士さんは、過去都内である住宅メーカーに

勤めていたことがあるそうですが、

この時に、何回か日影規制に対応した経験があるそうです。



この時には、日影の図面を作成して、

周辺住民に説明して承諾の印鑑をもらわなければならないとのこと。


さらに周辺住民とは、

夏の東西より若干北側からの朝日や夕日にも対応する必要があり、

つまり、我が家の南側の家にも説明に行く必要があるとのこと。

そして、過去の経験では、殆どの場合は門前払いに近い状態で、

とても承諾の印鑑はもらえない、ということでした。



３階建ても夢だったのか。。。


つまり、大和ハウスの言っている提案は全く実現性の無いプランということ？

積水ハウスが３階建てが可能というのも論拠の無いこと？？



かなり落胆した上で、地元住宅メーカーのプランを

見てみました。。。


　(^^)

　　　　

という事で、地元住宅メーカーのプランは、

１階の一部がＲＣで覆われた２階建てプランでした。


外観：





１階：





２階：





おおよその、建物価格、高基礎価格、深基礎価格

外断熱価格、地盤改良価格、外構費、北側崖面の整備

についての価格をそれぞれ教えてくれました。

これは今後の他ハウスメーカーとの価格交渉時にも使えてありがたい数字です。


全て合わせても、全くの予算範囲内です。

非常にリーズナブルな提案と言えます。



但し、プランの内容は、非常に魅力が無い。。。

現在の住居の１階ＬＤＫと２階寝室の１階・２階を逆にした程度で、

現在より逆に狭くなった印象。。。

これを建てるのに高い費用を出すのでしょうか？？



良く聞いてみると、北側の擁壁の影響を避けるため、

北側擁壁から建物を南に離すことで、高基礎を低くしており

北側崖地の土地増加分の容積率向上能力を使用していないとのこと。


北側の擁壁に近づけると、高基礎の高さが３ｍを越えてしまい、

その場合は、構造計算をする必要があるとのこと。

つまり、北側崖地があることのメリットが

何も考慮されていない提案でした。。。



正直、センスが無いなー、と唖然としました。

構造計算費用がかかっても良いので、

容積率を増やして、もう少し大きな家になるよう検討して欲しいと依頼しました。



堅実なやり方なのかもしれませんが、

今回の提案には、すっかり我が夫婦は意気消沈してしまいました。。。

建て替えすらろくに出来ない。。。

こんな土地は売れないし、どうしたら良いのだろう。。。

楽しいはずのプラン作成が、すっかり色あせたものになった日でした。。。



　(^^)