大和ハウスブログ：プラモ部屋で暮らしています。。

今週、住宅ローンの借り換え申し込みをしてきました。


何を考えて借り換えをすることにしたのか？

さらに、当初の住宅ローンでは何が失敗だったのか？



短期間で非常に沢山のことを考えたので、

自身の記憶の整理と、情報の共有のために記事にしてみたいと思います。

（ちょと１日では無理なので、複数日かかると思います。）


尚、この一連の記事には、私自身の個人的な感想や想像が

多分に含まれています。

決して私の思考・思想を「ごり押し」するものでは無く、

何らかのヒント・きっかけくらいにとらえてもらえればと思います。

（なので、「お前の論理はここが破綻している！」とご指摘されても、

　「そうなんですか」としか言えないので、ご了承下さい。。　(^_^;　）



現在の住宅ローンは、三菱東京ＵＦＪ銀行の

変動金利・２５年の元利均等返済の契約です。

（ボーナス時加算はありません。）

ダイワハウスさんのご紹介で、ダイワハウスさんの提携金利優遇0.1%があり、

現在の金利は1.175%です。

４回目の年男の私には、定年まで２５年間も無いため、

一部繰り上げ返済を毎年２回を目処に実施する自己返済プランを作っており、

手持ちの計算上は約１０年間で完済予定としております。



さて、この住宅ローンを借り換えると思ったのは何故か。

ちょっと話が長くなるので、次回以降順番に考えていこうと思います。


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私が住宅展示場でダイワハウスの営業さんと話をしていた約３年前と、

最近の社会情勢は大分変わりました。

何か「明確な変化があった」というより、

「潜在リスクがより明確になってきた」と捉える方が良いのかも知れません。


３年前の住宅ローン契約時にはあまり意識しなかった事項を

最近は明確に意識するようになったという変化です。



私にとって大きな変化は２つありまして、その１つが地震です。

首都圏に住む私にとっての関心事は、「首都直下型地震」になります。


１月に読売新聞がとりあげて、話題になった研究報告がありました。

東大地震研究所所属の平田直教授が、昨年９月の地震研究所談話会で発表した内容で、

３・１１以降首都直下型地震の発生する確率についてです。

　発表内容は　こちら　です。

　読売オンラインの記事は　こちら　です。

首都直下型のＭ７級地震の発生確率は「３０年以内に９８％」「４年以内に７０％」。

但し誤差が大きいので数値自体には意味はないというものだと思います。


いずれにせよ、住宅ローンの返済期間中に発生する確率は

極めて高いと個人的には考えました。

では、首都直下型地震ってどんなものなのでしょう？


内閣府の中央防災会議がまとめた、

　首都直下型地震の概要は　こちら　です。

冬の18時にＭ7.3が発生すると、揺れで15万棟、火災で65万棟、死者1.1万の推計です。

火災の発生予想地域も図示されています。

我が家は一応予想範囲外にあります。



さて、実際に首都直下型地震が発生したとして、

大事な我が家が倒壊からも火災からも逃れたとします。

その後の生活はどうなるのでしょうか。。


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３・１１後の余震で、我が家のクロスにも一部ひび割れが出来ました。

そのときには当ブログにも書いたように、

首都直下型に備えて「地震保険」を検討しようと思っていました。


その後、火災保険が１０年契約だったことで、

毎年の更新が無く、「地震保険」を見直す機会の無いまま

ずるずると日付が過ぎてしまいました。



建て替え前は地震保険に入っていたのですが、

建て替え後は地震保険に入っていません。

その理由は２つで、１つはダイワハウスの建て方工事を実際に見て、

「これは壊れないだろう！」と思ったこと。

もう１つは、建物価格が建て替え前より上がったため、

毎月の地震保険料がかなり高くなることです。




今回、住宅ローンを再考するに当たって、

この地震保険についても考えてみました。

先の内閣府の被害想定ですと、建物被害は55.2兆円。

地震保険の再保険については　こちら　。

『関東大震災規模の地震が再来した場合においても

　保険金の支払いに支障がないように設定され、

　現在5兆5,000億円とされています。』

全員が地震保険に入っている訳ではないですが、

かなり保険支払余力は危ない感じがします。


本当に支払い不能になるかどうかは分かりません。

ただ、支払い不能になる可能性は無いとは言い切れないと思います。

（＜私の勝手な想像です。。）



そもそも、地震保険は火災保険の30%～50%を満額とするもの。

建物全壊時に満額の100%、半壊時は50%、一部損壊は5%です。


仮に我が家の火災保険を2000万円設定とすると、

一部損壊時は満額で50万円の保険金支払いです。

この程度なら、毎月高い保険料を払う代わりに

自分で貯蓄した方が良さそうです。



さて、住宅ローンそのものはどうなのでしょう。。


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首都直下型地震によって、経営に行き詰まる金融機関も発生するかもしれません。

東日本大震災では、七十七銀行が公的資金の導入を検討し劣後ローンを導入しました。

金融機関が破たんしても、債権・債務は残り住宅ローンは無くなりません。



首都直下型地震が起きたら、どうなるのでしょう？

とりあえず、私は帰宅難民になります。。（笑）

まあ、それはそのうち帰宅出来るとして、

政府は何とか機能しているでしょうか？

企業はどうでしょうか？


少なくとも、「世界第３位の経済大国」では無くなりそうですね。。

『日本国』の信用は恐ろしく低下すると想像します。

つまり国債の下落もしくは暴落です。

よって国債金利の上昇（または暴騰）です。


（大分はしょりますが）

こうなると、住宅ローンが長期プライムレート連動型か

短期プライムレート連動型かはあまり関係ないかと思います。

固定金利でない限り住宅ローン金利は上昇します。

現在長期国債の金利は1%前後ですが、

1990年頃は6％程度ありました。


今の住宅ローン金利が2倍・3倍になったときに

あなたは、住宅ローンを継続して返済出来るでしょうか？

私の場合は、地震後も職場が残ったとしても、無理と判断しました。

変動金利タイプはリスクが高すぎます。

これが、住宅ローンを借り換える理由のうちの１つです。


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もう１つの私の懸念は財政破綻リスクです。


国会では平成24年度予算案が審議されています。

本日時点では、赤字国債発行部分を除いて与野党合意されそうです。

一般会計総額　　：90.3兆円

　新規国債発行額：44.2兆円

　税収等　　　　：46.1兆円

但し、復興予算3.7兆円と、基礎年金の不足分（年金交付国債）2.6兆円の

合計6.3兆円の赤字は外出ししてあります。



これまで発行した債券残高はどうなっているでしょうか？

　財務省　公債残高の累増は　こちら　。　

累積残高は、667兆円になっています。

この利払いが年額11兆円程度となっています。



これを分かりやすく家計に例えてみると、

借金を6,670万円抱えていて、毎年の利息が110万円払わなくてはいけない家計で

今年の収入は、460万円だけど、900万円くらい使いたいので、

今年も440万円新たに借金するわ。

あ、地震とかあったから本当はあと63万必要なんだけど、それは内緒よ。

って感じでしょうか。。



こういう家庭って世の中には無いですよね？？


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日本の実質経済成長率は低下傾向にあります。

　日本の経済成長率の推移　は　こちら

　2011年度の実質成長率は0.4％の見込みだそうです。

　（日本経済新聞の2011年9月20日の記事は　こちら　）



世界では、債務残高のＧＤＰ比較はどうなっているでしょうか？

　財務省　債務残高の国際比較（対ＧＤＰ比）　は　こちら

驚くべきことに、欧州危機でギリシャの次に問題とされる

イタリアがＧＤＰ比129%なのに対し、

日本は、212.7%と先進国の中では最悪です。


少子高齢化による総人口の減少と生産年齢人口の減少により、

分母であるＧＤＰが急増することは今後考えられません。

なのでこのレシオは大きく（悪く）なるばかりが想定されます。



それでも、日本国債は破綻しないと言われてきました。

1400兆円ある個人金融資産が、銀行・保険を通じて国債を購入してきたからです。

ただ、国債発行残高は増加する一方、

頼みの個人金融資産は減少するばかりです。

景気低迷と高齢化進展を原因に、1990年代には10%以上あった家計貯蓄率が

現在では5%程度。主要国の中でも最低水準にあります。

　主要国の家計貯蓄率の推移　は　こちら



頼みの個人金融資産が減少し、金融機関が国債を購入する力が無くなると、

国内でのみの国債の消化は難しくなり、

海外投資家に依存しなければならない事態になります。


日本の国債は海外投資家にとって魅力的なのでしょうか？

先月2月20日の日本経済新聞によると、S&Pは日本国債の格付けを『AA-』に据え置きました。

　産経新聞の同記事は　こちら

これは、世界の中でどのような水準にあるかというと、

かなり低い格付けです。

　国債格付けランキング（S&P）は　こちら

海外投資家が日本国債を購入するには、

利率1%では難しく、かなりの上昇が見込まれます。

仮に長期金利が3%程度までに上昇すると、

国債利払い費用だけで20兆円になるとの試算もあります。

実に税収の半分が国債利払いのみで消えていきます。



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足元の国債入札はどうなっているでしょう？

2月末の新発２年物国債の入札は

応札倍率（応札額を落札額で割った値）が5.15倍と無事に消化されています。

　Bloombergの記事は　こちら



日銀の国債買入れが当面の効果を出しているようです。

日本経済新聞によれば、「金融機関の資金余剰感を背景」だそうです。

但し、世界的な金融緩和であふれた資金が

各国の高リスク資産の株式に流入して株高を引き起こし、

昨日辺りからは早速『マネー』が引き際を探しているようです。

ここ１カ月ほどは株高が続きましたが、

金融情勢全般を見渡すと、決して楽観できる状況ではありません。



日本の金融当局はどうみているのでしょうか。

日銀の亀崎英敏審議委員は2月末に、

「欧州債務問題からの教訓は、

　いったん財政への信認が低下すれば

　国債も安全資産と認識されなくなる恐れがあるということだ」

「日本国債に対する信認も、非連続的に変化し得る」

との認識を講演で語っています。

　Bloombergの記事　は　こちら　



国債の置かれた現状は極めて危機的な状況で、

いつ不安心理から金利上昇を招くか分からない瀬戸際の状態が続いています。

　みずほ情報総合研究所：『日本の財政赤字はどこまで深刻か』


何が？いつ？引き金を引くのか？については、

いろいろと調べても良くわかりませんでした。

ただ私個人は、首都直下型地震の発生よりも早い段階で、

金利上昇が起きる可能性が高いように感じています。


「金利上昇」と言えば聞こえは良いのですが、

要は「財政破綻」です。

「財政破綻」すると何が起きるのでしょうか。。


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３・１１以降何か環境に変化があったのでしょうか？

いくつかの環境変化があったようです。

１つは原発停止に伴う燃料（ＬＮＧ）輸入コスト（＝国内生産コスト）の増加。

もう１つは、１月に報じられた、貿易赤字への転落。



その後も日本企業の生産拠点の海外移転は続いています。

最近は本社そのものの海外移転が報じられるようになってきました。

「フランフラン」が香港に本社移転するという２月のニュースは

気億に新しいかと思います。

「日本経済の空洞化」とは良く聞くフレーズですが、

国内に仕事が無くなり、ＧＤＰは下がり、経常赤字化する方向です。

「国内貯蓄のみで国債を買い支えるのは早晩限界が来る」

という論理には説得力があります。

（最近は財政破綻に備えて海外移住を斡旋する業者まであるようです。）



また、「財政破綻はしない」という説もたくさんあります。

「財政破綻」＝「国債の債務不履行（デフォルト）」はありえないという論理です。

確かにデフォルト宣言の事態まで事態が放置されることは無いような気がします。

ギリシャもデフォルトを避けるべく、債権の一部放棄が図られています。

デフォルトの無い、「緩やかな財政破綻」というシナリオが

私には現実味があるような気がします。





財政破綻するとどうなるのか？

さまざまな説があり、正確な予想は難しいようです。

預金封鎖、財産税の導入、デノミ（通貨切下）、ハイパーインフレなど

悲観的なシナリオは沢山ありますが、どこまで現実性があるかは各専門書に譲ります。



ただ、「国債」「株」「円」のトリプル安に突入は間違いないと思います。

また、世界経済への影響も大きいでしょうから、

国際社会も傍観はしていないでしょう。

IMFの介入があり、年金を含む様々な給付カットと増税が検討されるでしょう。

円安と預金封鎖に備えて、資産を海外移転（外貨資産化）する動きもあるようです。



ここでは住宅ローンのお話ですから、問題は国債下落と金利上昇ですね。

もし自身の雇用が確保出来ていれば、インフレは唯一の助け舟かもしれません。

固定金利で金利上昇局面を回避出来ていれば、

現在の住宅ローン残高の実質的な目減りになり、

早期返済が可能になるかもしれません。



変動金利でまともに金利上昇の影響を受けてしまうと。。

ちょっと考えたくないですね。。


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それでは住宅ローンの実態はどうなっているのでしょう？


住宅金融支援機構のまとめた、

『平成23年度　民間住宅ローンの貸出動向調査結果』

によりますと、

平成19～22年度の新規貸出の金利タイプの割合（金額加重平均）は、

　　　　　　　　　　　平成19年　　平成20年　　平成21年　　平成22年

　変動金利型　　　：　22.3%　　　　36.7%　　　　48.7%　　　　59.2%　
　
　固定期間選択型　：　67.8%　　　　60.0%　　　　49.6%　　　　37.0%　　　　

　全期間固定型　　：　 7.0%　　　　 3.4%　　　　 1.1%　　　　 3.7%

となっています。


変動金利型が、前年の48.7%→59.2%と大幅に増加しています。

固定期間選択型と合わせると実に90%以上の人が金利の影響を受ける

住宅ローンを選択していることが分かります。



9割を超える人が変動金利タイプを選択している状況は、

2007年にアメリカで発生した

「サブプラムローン問題」時の構造と似ていると言われています。

　住宅金融支援機構　：

　『＜参考＞アメリカのサブプライムローン問題』　P3参照

何か大きな変化が発生したときには、

多くの人が影響を受ける構造になっています。


『金利上昇の兆しが見えたら固定金利に変更すれば良いや』と、

私自身も思っていました。

「サブプライム」の場合には、金利上昇のインパクトが大きかったことと、

住宅価格の下落が同時に発生して、

借り換えが想定通り出来ず、延滞・差押えが増加したことを忘れてはいけません。



また市場に左右される長期金利は

日銀政策ベースの短期金利より動きが速く激しいため、

金利が上昇し始めてからの変更手続きでは

手遅れになる可能性があるとも言われています。


（実際私も、注意深く新聞は読んでいましたが、

　「何がどうなったら『金利上昇の兆し』と判断するのか？」は

　明確には決めていなかったという反省点もあります。）



今回私の場合は「住宅ローンの借換えの申込」をしただけで、

これから、「審査書類の郵送」「審査」と時間がかかります。


（１週間経って未だに審査書類を郵送せよという「書類」が

　送付されて来ないんですよー。。。　汗　）


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2012年1月に内閣府のまとめた『デフレ脱却と経済活性化に向けた取組』にて

住宅エコポイントの再編・再開が明記され、

「住宅市場の活性化と住宅の省エネ化を推進しつつ、

　あわせて東日本大震災の復興支援を図るため、

　昨年7月末に終了した住宅エコポイントを再開」されることになりました。

1月25日から申請を受け付けている状況です。

住宅や自動車は産業波及効果が高いため、

景気浮揚策として一定の効果が期待できると思います。


私が住宅展示場に行っていたときも、「住宅エコポイント」の時期でした。

　過去記事：大和ハウスとの打ち合わせ

過去記事にも書いたとおり、

裏庭のフリーローンの返済が残っていた時期に住宅展示場を訪問し、

ダイワハウスの営業さんの「住宅ローンに借り換えては？」という提案が

思いがけず早い段階で、住宅の建て替えを検討する全ての始まりでした。



結局裏庭のローン残高をダイワさんが一次借り上げてくれたので

建て替えが実現出来ました。

その一方で、住宅ローンもダイワハウスさんに頼りきりという面があり、

建物のプラン検討に追われて、

住宅ローンについては、あまり良く調べなかったというのが実情です。



会社の同僚等に聞いても、「今は金利が安いから変動金利がお得」という

話ばかりで、安易に金利の安い方向に思考が流れた傾向があります。

建て替え前の住宅ローンは固定金利でしたが、

「今は低成長・低金利時代だからそんなものなのかなー」程度の感覚でした。



最近は、変動金利と固定金利のミックスタイプや、

住宅支援機構の固定金利型などさまざまな住宅ローンがあります。

一度住宅プランの作成に入ってしまうと、

プランの検討にかなりの時間が取られてしまいますので、

まずは、様々な住宅ローンを良くみて、

（ネット上で簡単にシミュレーションもできますね）

自分なりの大まかな資金計画を建ててから

住宅展示場に行くことが重要かな？と思います。



最近は特定業界に依存したファイナンシャルプランナー各氏が

安易な誘導記事を書いているのを多くみかけます。


ハウスメーカーも金融機関も取引が終われば利益が確定します。

２０年、３０年の長期間に発生するさまざまなリスクは

ローン返済者が一手に引き受けることになります。


リスクマネジメントの基本である、

「リスクの発生頻度と影響度」を自分なりに解釈しつつ

それぞれのローン金利の「メリット」をうまく活用する

という考え方が必要になってくると思います。



ちょっと固い記事の連投になってしまいましたが、

「住宅ローン再考」は一度おしまいにしたいと思います。

（また手続きが進みましたら、記事にしたいと思います。）


私は金融の専門家ではないので、

あくまで素人の素人なりの考えということをご了承下さい。　m(__)m

長文を読んで下さった方がいらっしゃったら

お付き合い本当にどうもありがとうございました。　m(__)m


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